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(3) 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地,如该土地在1984年6月30日的承租人,或在该日以后批出的丁屋地的承租人,其父系为1898年在香港的原有乡村居民,只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人,原定租金维持不变。1987年9月,笔者应聘前往香港东南经济信息中心工作,任职经济分析员,从事过渡时期香港经济的研究,前后长达8个年头。笔者在香港工作期间,香港正处于“九七”回归的历史性过渡时期,经济表面繁荣,地产市道一片兴旺,形成长达10年的大牛市,地产业也因而成为香港经济中最重要的行业之一。这引起我浓烈的研究兴趣。在香港工作期间,我曾较深入地研究了香港主要的资本与财团,其中就包括地产大财团,我在《香港房地产导报》撰写系列专题文章,对香港约20个有代表性的大型房地产集团的历史演变、发展现状、其主要投资策略,以及未来发展趋势等,进行了系统的分析。这些文章在当时引起了部分香港房地产界业内人士的重视。1994年底,笔者结束在香港的工作,回到广州暨南大学继续从事教学和研究。在此后的3年间,相继撰写了《香港英资财团(1841—1996)》(1996年)、《香港华资财团(1841—1997)》(1997年)等著作。1999年,应香港三联书店的诚意邀请,我又开始了本书的写作,并为此在香港地产界进行了广泛的调查和收集资料工作。在这种背景下,大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计,1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1 774.96点历史性高位的9个月间,在香港上市的地产公司至少65家,其中,1972年下半年上市的有34家,日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团,几乎都在这一时期上市,包括信和地产(7月20日)、合和实业(8月21日)、新鸿基地产(9月8日)、恒隆(10月21日)、鹰君(10月26日)、长江实业(11月1日)、永泰建业(11月6日)、廖创兴企业(11月13日)、新世界发展(11月23日)及大昌地产(12月11日)。踏入1973年,地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计,从1月1日至3月19日短短两个多月中,在香港上市的地产公司至少31家,几乎相当于1972年下半年的总和。电子游戏送38彩金与此同时,长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓,九仓是置地的联营公司,与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点,大量吸纳九仓股份,后来收购消息外泄,怡和向汇丰银行求助,向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚,赚取了约6 000万元,全身而退。

电子游戏送38彩金恒隆在地产经营上的另一个重要特色,就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年,恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年,恒隆与合和合组财团,夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权,该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位,即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%,恒隆、合和各占25%,当时平均每个单位的销售价达22万元,超过原来的估计,恒隆赚取了可观利润。1994年第一季,香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节,社会上要求政府加以干预的呼声日高,1994年3月30日,港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施,并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是:地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年,住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成,如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元,跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从1981年中最高峰期的每方尺28元至30元,跌至1982年底的每方尺21元至24元,跌幅约20%至25%。

部分发展商更瞄准市区内一些大幅非商住土地,向港府申请更改土地用途,兴建大型私人屋邨。一时间,商厦重建、兴建大型私人屋邨的建设蔚成潮流,成为这一时期香港地产业发展的一个显著趋势。恒隆上市后首年纯利曾高达6 570万元,超过合和,比新地高出二成八,比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平,市值达35亿元。不过,由于恒隆看错地产循环走势,翌年纯利大减近四成,直至1978年度才再度超越1973年度的水平。香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况,发现大地产商的市场行为有两个特点:一是楼盘的开售时间各不相迭,二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为:“这种供应楼盘的方法,会减少消费者的选择,推高了楼价,及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”,该研究报告认为:“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果(市场由少数参与者占大比数的市场比率,又称寡头垄断〔Oligopoly〕)。若如此,这反映市场上的不完全竞争(ImperfectMarketCompetition),市场上缺乏‘完全竞争’,并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕电子游戏送38彩金1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。

1998年1月中旬,受到印尼盾大幅贬值及港元联系汇率再受狙击的影响,香港股市进一步下挫至7904点的低位。其后,恒生指数虽然曾在3月份反弹,可惜却在12000点的关口又反复向下。到1998年8月,港元联系汇率再次受到严重冲击,影响所及,恒生指数于8月13日跌至6600点水平。从1997年8月7日到1998年8月13日,恒生指数在短短一年间跌去10000点,跌幅高达60%,香港股市总值损失超过2万亿元,可谓损失惨重。70年代初,李嘉诚决定全力发展地产,他于1971年6月创办长江地产有限公司,1972年8月改名为长江实业(集团)有限公司,将投资重点转移到房地产业。当时,正值香港股市进入大牛市时期,李嘉诚把握良机,及时将长实上市。长实法定股本为2亿元,实收资本8 400万元,分4 200万股,每股面值2元,以每股3元价格公开发售1 050万股新股,集资3 150万元。1972年11月1日,长实正式在香港挂牌上市。当时,长实的规模和实力均显不足,只有35万方尺出租楼宇,且大半是工业大厦,每年租金收入仅390万元;此外有7个地盘在兴建中,其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1 250万元,但由于期间地价、楼价大幅上升,长实在上市后第一个年度获利4 370万元,相当于预算利润的3.5倍。在60年代之前的30年间,港岛区的基本发展方向是所谓的“繁荣东移”——先是湾仔、鹅颈、铜锣湾,后来是北角、鲗鱼涌、筲箕湾、柴湾。相对而言,上环及西区发展较缓慢。这时期,西环基本上是“南北行”的大本营,区内商号林立,货仓众多,是海产品的集散地。时至今日,德辅道西一段仍是有名的“咸鱼栏”。60年代中期,港府决定发展葵涌为货柜码头,西区海旁的旧式码头、货仓遂逐渐失去存在意义。因此,70年代以后,随着地产市道的蓬勃,区内将货仓拆卸兴建商业或商住楼宇之风渐起。到80年代初,已经动工或建成的商厦,计有信德中心、时峰大厦,以及亿利、威胜、承德、纪德、联发、成基、富港、昆保、香港等商业中心或商业大厦。不过,与中环甲级商厦相比,这些商厦的档次较低,规模亦大为逊色。恒基与新鸿基地产渊源深厚,投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景,紧扣地产市道循环盛衰,以“人弃我取”的策略趁低吸纳土地,维持庞大土地储备等等。1982年至1984年期间,在中英谈判僵持不下、香港前途尚未明朗的时候,地产市道低迷,恒基即“反潮流”地乘机大举购入土地,为日后公司的发展奠定基础。1987年10月股灾后,新界的换地证价格下跌了3成,恒地便在1988年5月动用超过5 000万元,以平均每方尺1 000元价格,大手购入新界换地证书,加强了日后在屯门和葵涌商住地皮的投资实力。1989年“政治风波”后,地产市道再次下跌,恒地于1990年度再斥资3.2亿元购入一批换地证书,使公司的换地证账面值超过7.6亿元。1991年3月,当政府拍卖换地权益证书而乏人问津之时,恒地以8 300万元悉数购入。因此,恒地成为香港拥有最多换地权益证书的地产公司之一。

地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年,住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成,如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元,跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从1981年中最高峰期的每方尺28元至30元,跌至1982年底的每方尺21元至24元,跌幅约20%至25%。在工厂货仓市场,情况也大致相似。由于制造业继续蓬勃发展,加上港府取缔使用商业楼宇或住宅楼宇作工场的所谓“山寨厂”,厂商对分层工业大厦和货仓的需求仍然殷切,分层工业大厦和货仓市场在供求两方面都创下新纪录。在工业大厦方面,1976年新落成面积290万方尺,到1979年高峰时期增加到1 375万方尺,4年间增幅达3.7倍。由于仍然供不应求,厂厦租金节节上升,1976年市区楼上工厂平均年租是每平方米171.6元,到1979年已上升到355.1元,3年间升幅逾倍。市区部分地区如红磡等,每平方米年租高达723.6元。不过,踏入20世纪80年代,香港制造业发展步伐放缓,加上大量新厂房落成,开始出现供过于求的局面,空置单位大增,1982年分层工业大厦空置面积达122万平方米,空置率已高达10.5%。这也是后来地产崩溃中工业用地、厂厦跌幅最大的原因。中区商厦拆建热潮所致,连有悠久历史的香港会所也不能幸免。香港会所坐落在皇后像广场毗邻,是区内硕果仅存的维多利亚风格建筑。该会所的拆建,曾因遭受众多会员的反对而搁置。然而70年代后期,地产市道空前畅旺,引起不少地产商的垂涎。结果,这座有百多年历史、古色古香的建筑物终于难逃被淘汰的历史命运,取而代之的是一幢设计别出心裁,外形独特而富有艺术色彩的新香港会所大厦。该大厦于1984年建成,楼高21层,另有两层地库,楼宇面积28万方尺。全部建筑费由负责兴建的置地支付,约2亿元。置地将与香港会所平分租金收入(以当时楼价估计,该大厦每月租金平均可达600万元至700万元),但25年后权益将归还香港会所。〔8〕〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。

(3) 利率持续回落。香港银行利率和物业按揭利率在经历了80年代初期的高峰之后持续回落,1985年以后已降至10厘以下。1987年10月股灾后,香港银行公会曾5次减息,令最优惠利率从8厘半减至5.25厘。楼宇按揭利率也一度低至6厘半,而楼宇按揭还款期又延长到20年。期间,银行竞争激烈,放宽了楼宇按揭的条件,这为置业人士和地产炒家提供了良好的融资环境。1996年11月,希慎兴业更斥资36.4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行,投资触角伸向中区。1998年,希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺,实际上已可与中环的置地,尖沙咀的九仓分庭抗礼,称雄一方。电子游戏送38彩金地产市道崩溃,首当其冲的自然是地价。1982年,香港地价普遍下跌40%至60%不等,跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。九龙湾工业用地的售价,按楼面面积计算,从1980年12月每方尺360元的最高水平,跌至1982年10月的每方尺25元,跌幅高达93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地,亦从1980年9月每方尺1 502元的最高水平,跌至1982年5月的每方尺540元,跌幅为60%。地价大跌,导致港府财政收入大减,1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字;售地收入占政府财政收入的比重,亦从1980/1981年度的35%,降至1981/1982年度的29%,及1982/1983年度的15%。

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